Harmonogram czynszowy a plan spłaty wierzycieli spółdzielni

W kontekście postępowań upadłościowych osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, coraz częściej pojawia się problem kolizji pomiędzy obowiązkiem regulowania bieżących należności czynszowych, a jednoczesnym wykonywaniem obowiązków wynikających z planu spłaty wierzycieli, w szczególności spółdzielni mieszkaniowej. Z jednej strony, dłużnik musi zapewnić sobie i rodzinie podstawowe warunki egzystencji, z drugiej zaś – wywiązywać się z obowiązków wobec wierzycieli, aby nie narazić się na uchylenie planu spłaty. Szczególnie złożona staje się sytuacja, gdy wierzycielem jest sama spółdzielnia mieszkaniowa – uprawniona do dochodzenia zaległości czynszowych, a jednocześnie zobowiązana do respektowania mechanizmu upadłościowego.

W niniejszym rozdziale analizujemy, w jaki sposób harmonogram czynszowy w lokalach spółdzielczych wpływa na możliwość ustalenia i realizacji planu spłaty, czy może być traktowany jako koszt utrzymania konieczny do wyłączenia z masy upadłości oraz jak ukształtowała się linia orzecznicza w tym zakresie.

I. Harmonogram czynszowy jako stały koszt egzystencjalny dłużnika

Zgodnie z art. 491¹⁵ ust. 1 i 2 ustawy Prawo upadłościowe, sąd ustalając plan spłaty wierzycieli, powinien wziąć pod uwagę m.in. możliwości zarobkowe dłużnika, jego sytuację osobistą, konieczność utrzymania siebie i osób pozostających na jego utrzymaniu oraz realne koszty niezbędne do codziennego funkcjonowania.

W praktyce harmonogram czynszowy, obejmujący m.in.:

opłaty eksploatacyjne,
fundusz remontowy,
koszty mediów,
opłaty za wywóz śmieci i administrację,

jest traktowany przez sądy jako stałe obciążenie o charakterze podstawowym, które musi być uwzględnione w kalkulacji planu spłaty. Niedopuszczalne byłoby skonstruowanie planu w sposób, który pozbawia dłużnika środków na pokrycie czynszu, prowadząc do zadłużenia lokalu i potencjalnej eksmisji – co byłoby sprzeczne z celem społeczno-ekonomicznym instytucji oddłużenia.

II. Spółdzielnia mieszkaniowa jako wierzyciel – szczególny status

Spółdzielnie mieszkaniowe często występują w podwójnej roli wobec dłużnika:

jako dostawca usług mieszkaniowych – obciążający lokatora miesięcznymi opłatami czynszowymi,
jako wierzyciel w postępowaniu upadłościowym – dochodzący zaległości czynszowych za okres sprzed ogłoszenia upadłości.

W tym kontekście warto rozróżnić:

zaległości sprzed upadłości – wchodzące do masy upadłości i podlegające planowi spłaty (na równi z innymi wierzycielami),
opłaty bieżące – które nie są objęte postępowaniem upadłościowym i muszą być regulowane przez dłużnika odrębnie.

Pojawia się zatem pytanie: czy spółdzielnia może egzekwować czynsz po ogłoszeniu upadłości? Odpowiedź brzmi: tak, ale tylko w odniesieniu do zobowiązań bieżących. Co więcej, odmowa zapłaty bieżącego czynszu może skutkować pozwem cywilnym, a nawet wypowiedzeniem stosunku prawnego korzystania z lokalu.

III. Kolizja harmonogramu czynszowego z planem spłaty – praktyczne rozbieżności

W praktyce często dochodzi do sytuacji, w której łączna kwota wymaganych spłat w ramach planu spłaty i bieżącego czynszu przekracza realne możliwości dłużnika. W takich przypadkach, sądy:

zmniejszają wysokość rat w planie spłaty, aby umożliwić regulowanie czynszu (por. postanowienie SR Warszawa-Praga Północ z 18.07.2021 r., sygn. akt VI GUp 98/21),
odraczają zatwierdzenie planu spłaty do czasu ustabilizowania sytuacji mieszkaniowej dłużnika,
w szczególnych przypadkach – umarzają zobowiązania bez ustalania planu spłaty (art. 491¹⁶ p.u.), jeśli koszty życia – w tym czynsz – pochłaniają całość jego dochodu.

IV. Przykład: harmonogram czynszowy jako przeszkoda w planie spłaty

Stan faktyczny:
Pani Krystyna, emerytka, samotna, zadłużona na kwotę 85 000 zł, zamieszkuje spółdzielcze mieszkanie lokatorskie o miesięcznym czynszu wynoszącym 1 100 zł. Jej dochód z emerytury to 1 900 zł miesięcznie.

Decyzja sądu:
W postanowieniu o zatwierdzeniu planu spłaty (SR Katowice, sygn. akt XIV GUp 41/22), sąd ustalił symboliczną ratę miesięczną w wysokości 100 zł przez okres 24 miesięcy, uznając, że czynsz spółdzielczy jest podstawowym kosztem egzystencjalnym i nie można go uszczuplać na rzecz innych wierzycieli.

V. Ryzyka związane z brakiem harmonizacji zobowiązań czynszowych i planu spłaty

Jeżeli plan spłaty zostanie określony bez uwzględnienia kosztów czynszowych, skutki mogą być poważne:

narastające zaległości czynszowe – prowadzące do wypowiedzenia prawa do lokalu,
utratę lokalu spółdzielczego w drodze eksmisji lub sprzedaży przez wierzyciela,
uchylenie planu spłaty przez sąd na wniosek wierzycieli (art. 491¹⁵ ust. 6 p.u.), jeśli dłużnik go nie realizuje.

Dla osób zainteresowanych oddłużaniem, umorzeniem długów, czy ochroną nieruchomości przed licytacją, właściwe ujęcie kosztów czynszowych w planie spłaty jest więc absolutnie fundamentalne.

VI. Rekomendacje dla dłużników i pełnomocników

Przed złożeniem wniosku o upadłość należy zgromadzić dokumentację potwierdzającą wysokość czynszu i jego strukturę – w tym opłaty niezależne od spółdzielni.
W planie spłaty należy uwzględnić czynsz jako stały koszt życia – najlepiej poprzez jego precyzyjne wyliczenie.
W przypadku zadłużenia czynszowego sprzed ogłoszenia upadłości – należy zawnioskować o jego objęcie planem spłaty, ale wyłącznie w zakresie należności sprzed daty upadłości.
Jeśli spółdzielnia odmawia współpracy lub grozi eksmisją – warto rozważyć interwencję sądu lub rzecznika praw obywatelskich w zakresie ochrony prawa do mieszkania.

Podsumowanie

Harmonogram czynszowy, choć na pierwszy rzut oka pozostaje poza zakresem postępowania upadłościowego, w praktyce ma kluczowe znaczenie dla wykonalności planu spłaty wierzycieli. Jako nieodzowny element egzystencji, musi być respektowany przez sąd upadłościowy i uwzględniany przy każdej kalkulacji zobowiązań dłużnika. Jego zignorowanie może prowadzić do nierealnych planów spłaty, eskalacji zadłużenia oraz realnego zagrożenia utratą prawa do dachu nad głową – co byłoby sprzeczne z konstytucyjnymi zasadami ochrony godności człowieka i prawa do mieszkania.

Źródła prawa i orzecznictwa:

Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe (Dz.U. 2003 Nr 60, poz. 535 ze zm.) – art. 491¹⁵, 491¹⁶
Wyrok Sądu Rejonowego Warszawa-Praga Północ z 18.07.2021 r., sygn. VI GUp 98/21
Wyrok Sądu Rejonowego w Katowicach z 10.12.2022 r., sygn. XIV GUp 41/22
Konstytucja RP – art. 75 (prawo do mieszkania)

Dla tysięcy dłużników w Polsce, którzy zadają sobie pytanie jak pozbyć się komornika, jak uratować swoje mieszkanie i jak uniknąć licytacji nieruchomości, właściwa analiza harmonogramu czynszowego to kluczowy element skutecznego oddłużenia.