Wynajem nieruchomości jako źródło dochodu staje się coraz popularniejszym rozwiązaniem wśród osób fizycznych, które poszukują dodatkowego zabezpieczenia finansowego, a także wśród tych, którzy znajdują się w trudnej sytuacji zadłużeniowej. Dochód z wynajmu może bowiem stanowić kluczowy czynnik decydujący o zdolności do regulowania zobowiązań finansowych, zarówno w kontekście polubownego oddłużania, jak i w formalnych procedurach takich jak upadłość konsumencka czy konsolidacja zadłużeń. Z drugiej strony, regularne przychody z najmu mogą również stanowić przeszkodę w skutecznym ubieganiu się o umorzenie długów, a także być podstawą do odmowy oddalenia wniosku o upadłość konsumencką, jeśli zostaną uznane za wystarczające do spłaty zadłużenia.
Niniejszy artykuł podejmuje próbę kompleksowego ujęcia problematyki dochodu z wynajmu nieruchomości w kontekście obowiązku spłaty zobowiązań, z uwzględnieniem aktualnego orzecznictwa, przepisów prawa oraz praktyki stosowanej przez organy egzekucyjne i sądy upadłościowe.
I. Charakter prawny dochodu z najmu w świetle przepisów prawa cywilnego i podatkowego
A. Najem jako stosunek zobowiązaniowy
Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:
„Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.”
Dochód z najmu stanowi świadczenie cykliczne (periodyczne), które może podlegać zajęciu przez komornika w toku egzekucji, być uwzględniane w ocenie zdolności oddłużeniowej lub wpływać na plan spłaty wierzycieli w postępowaniu upadłościowym.
B. Opodatkowanie dochodu z najmu
Dochód z najmu podlega opodatkowaniu – najczęściej na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (Dz.U. z 2023 r. poz. 1322):
„Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% od przychodów do kwoty 100.000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.”
To oznacza, że regularny dochód z najmu stanowi nie tylko podstawę opodatkowania, ale też realny i weryfikowalny wskaźnik zdolności do regulowania zobowiązań – co ma istotne znaczenie przy analizie sytuacji osoby zadłużonej.
II. Dochód z najmu a egzekucja komornicza
A. Podstawa zajęcia dochodu z najmu
Zgodnie z art. 895 Kodeksu postępowania cywilnego, komornik sądowy może dokonać zajęcia wierzytelności przysługujących dłużnikowi z tytułu najmu nieruchomości, co w praktyce często uniemożliwia swobodne dysponowanie tym dochodem przez zadłużonego właściciela.
B. Dochód z najmu jako instrument windykacyjny
Dochód z najmu staje się często pierwszym źródłem egzekucji, ponieważ:
-
ma charakter periodyczny i przewidywalny,
-
występuje dokumentacja potwierdzająca jego wysokość (umowa najmu, PIT-28),
-
jest często łatwiejszy do zajęcia niż ruchomości czy środki na rachunkach bankowych.
W tym kontekście, wiele osób poszukuje rozwiązań pozwalających pozbyć się komornika, m.in. poprzez dobrowolne uregulowanie zobowiązań lub skorzystanie z ochronnych instrumentów prawa upadłościowego.
III. Dochód z najmu a upadłość konsumencka
A. Wpływ dochodu z najmu na ocenę zdolności oddłużeniowej
W myśl art. 491⁴¹ Prawa upadłościowego:
„Sąd bada, czy dłużnik posiada zdolność do pokrycia kosztów postępowania oraz części zobowiązań.”
Jeśli dłużnik osiąga regularny dochód z najmu, sąd może uznać, że:
-
posiada realną zdolność do częściowej spłaty zobowiązań (plan spłaty),
-
nie spełnia przesłanek całkowitego umorzenia długów bez planu spłat,
-
wniosek o upadłość konsumencką może zostać oddalony z powodu niewykazania stanu trwałej niewypłacalności.
B. Rola syndyka
Po ogłoszeniu upadłości, dochód z najmu może zostać zaliczony do masy upadłości (art. 62 Prawa upadłościowego), z której zaspokajani są wierzyciele. Syndyk może:
-
wypowiedzieć umowę najmu, jeśli uzna ją za niekorzystną,
-
dochodzić należności od najemcy,
-
zabezpieczać nieruchomość przed sprzedażą lub licytacją – co ma znaczenie w kontekście oddłużania nieruchomości.
IV. Dochód z najmu w kontekście postępowania egzekucyjnego
A. Obowiązek ujawnienia dochodu
Dłużnik ma obowiązek ujawnić dochód z najmu w toku:
-
postępowania egzekucyjnego (art. 801¹ KPC),
-
postępowania upadłościowego,
-
sporządzania wykazu majątku lub oświadczenia majątkowego.
Brak ujawnienia tego dochodu może skutkować:
-
nałożeniem grzywny,
-
odmową umorzenia długów,
-
odpowiedzialnością karną (art. 233 § 1 Kodeksu karnego – fałszywe oświadczenia).
B. Przykład praktyczny
Pan Ryszard, który prowadził działalność gospodarczą i posiadał dwa mieszkania, jedno z nich wynajmował. Pomimo zadłużenia i postępowania egzekucyjnego, nie ujawnił dochodu z najmu, a komornik wszczął egzekucję z nieruchomości. W toku sprawy okazało się, że najem generował przychód ok. 3 500 zł miesięcznie. Gdyby został wcześniej wskazany jako źródło spłaty, być może udałoby się uniknąć licytacji nieruchomości i zastosować dobrowolne oddłużanie poprzez plan spłat.
V. Strategiczne wykorzystanie dochodu z najmu w oddłużaniu
A. Dochód z najmu jako atut
W wielu przypadkach, posiadanie dochodu z najmu może stanowić korzystny element strategii oddłużeniowej, m.in. gdy:
-
dłużnik chce zawrzeć układ z wierzycielami (ugoda, mediacja),
-
planuje konsolidację zadłużeń i chce wykazać zdolność kredytową,
-
chce uniknąć licytacji nieruchomości, oferując dobrowolne raty.
B. Dochód z najmu jako przeszkoda
Z drugiej strony, sądy często uznają, że osoba osiągająca stabilny przychód z najmu:
-
nie spełnia przesłanek „braku majątku” w rozumieniu Prawa upadłościowego,
-
nie może liczyć na całkowite umorzenie długów,
-
może być zobowiązana do spłaty w ramach wieloletniego planu.
VI. Wnioski praktyczne i rekomendacje
-
Nie ukrywaj dochodu z najmu – jawność i przejrzystość w relacjach z wierzycielami i sądem może działać na korzyść dłużnika.
-
Rozważ dobrowolne porozumienie – wykazanie możliwości spłaty z dochodu z najmu może otworzyć drogę do ugody i oddłużenia bez upadłości.
-
Analizuj możliwości ochrony majątku – mądre wykorzystanie dochodu z najmu może pozwolić na uniknięcie komornika, zatrzymanie licytacji nieruchomości i przeprowadzenie skutecznego oddłużania nieruchomości.
-
Nie składaj pochopnie wniosku o upadłość konsumencką, jeśli dochód z najmu wskazuje na możliwość uregulowania zobowiązań – może to skutkować oddaleniem wniosku przez sąd.
Przepisy prawne
-
Kodeks cywilny: art. 659–682 (najem)
-
Kodeks postępowania cywilnego: art. 801¹, art. 895 i nast. (egzekucja z wierzytelności)
-
Prawo upadłościowe: art. 491⁴¹, art. 62
-
Ustawa o PIT: art. 10 ust. 1 pkt 6, art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie
-
Kodeks karny: art. 233 § 1
Podsumowanie
Dochód z wynajmu nieruchomości odgrywa istotną rolę w procesie oddłużania konsumentów, zarówno w aspekcie możliwości spłaty zobowiązań, jak i jako przedmiot zajęcia egzekucyjnego lub składnik masy upadłości. Jego obecność może ułatwić zawarcie porozumień z wierzycielami, ale także utrudnić uzyskanie umorzenia długów lub prowadzenie postępowania upadłościowego.
Z perspektywy osoby zadłużonej, kluczowe znaczenie ma właściwa ocena sytuacji majątkowej oraz strategiczne wykorzystanie posiadanego dochodu w celu pozbycia się komornika, zabezpieczenia majątku przed licytacją i przeprowadzenia skutecznego oddłużania nieruchomości w sposób zgodny z przepisami prawa.